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持續回升 | 2019第三季度中國商業地產指數報告

2019-10-31 14:30:00

2019第三季度,中國商業地產指數持續回升,各項二級指標均同比走強。

消費對經濟發展的基礎性作用持續凸顯,下沉市場消費需求進一步釋放;二三線城市土地市場迎來爆發,三線城市商用土地成交量環比上升37.8%。

增量市場持續復蘇,新開業項目快速承接首店及夜經濟市場熱點;中國零售商信心指數回升,時尚品牌通過數字化渠道捕獲年輕本土客群成為趨勢。

以下是報告詳情——

概述

2019年第三季度,中國商業地產指數升至128.3點,同比增長8.6%,環比增長2.0%。

本季度各項二級指標均同比走強,僅商用土地指數出現環比下降。宏觀經濟保持穩定增長,下沉市場消費需求釋放,零售商開店速度保持平穩。商用物業開發指數保持同環比增長,增量市場持續復蘇。

中國宏觀經濟指數是根據宏觀經濟數據計算所得,涵蓋與商業地產宏觀發展環境密切相關的主要經濟指標,綜合反映經濟走勢。中國宏觀經濟指數上漲說明整體宏觀環境對商業地產發展更加有利。

中國商用土地指數涵蓋商用土地市場的多項交易指標,綜合反映開發商對商業地產開發的投資積極性。中國商用土地指數上漲說明開發商對商用土地市場的投資熱情上升。 

中國商用物業開發指數主要關注商用物業的增量市場,包括新增商用物業的數量和面積等。通過對新增供應的持續監測,分析各線級城市商業格局的變化和我國增量市場的發展情況。

中國商用物業開發指數上漲說明商用物業增量市場活躍。 *中國零售商信心指數反映零售商在中國范圍內開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性。中國零售商信心指數上漲說明居民消費意愿上升,零售商信心增加、拓展意愿上升。

中國商業地產指數

中國宏觀經濟指數:下沉市場消費升級加速

2019年第三季度,中國宏觀經濟指數158.1,同比上漲6.6%,環比上漲4.4%。GDP同比增長6.0%,增速較上季度回落0.2個百分點。經濟增速盡管有所走緩,但放眼全球來看,6%的增速水平仍舊處于高增長行列。

產業結構升級優化,消費持續升級

分產業來看,產業結構升級處于上升期。前三季度,第三產業增加值占國內生產總值比重為54.0%,比上年同期提高0.6個百分點,比第二產業高14.2個百分點;第三產業增長對GDP增長的貢獻率為60.6%,高于第二產業24.3個百分點。

伴隨減稅降費政策措施進一步落地釋放效能,居民收入持續快速增長,帶動消費持續升級,消費對經濟發展的基礎性作用繼續顯現。第三季度,社會消費品零售總額同比增長7.6%。

下沉市場消費需求潛力進一步釋放

以農村為代表的下沉市場消費需求潛力進一步釋放。前三季度,農村人均可支配收入同比增速為9.2%,高于城鎮1.3個百分點,城鄉居民收入差距收窄。農村消費品零售總額同比增長9.0%,高于城鎮1.0個百分點,增速差距進一步加大。

前三季度,全國網上零售額為73237億元,同比增長16.6%。其中,農村網絡零售額繼續保持快速增長。各大互聯網平臺加快下沉市場布局,促進線上線下渠道融合發展。下沉市場呈現消費商品多元化、消費商品品質提升、居民消費渠道多樣化的特點,消費升級趨勢明顯。

中國商用土地指數:交易活躍,二三線城市市場迎來爆發

2019年第三季度,中國商用土地指數94.9,同比大幅上漲24%,環比下降4%,維持年度平穩態勢。商用土地交易市場依舊活躍,成交量環比上升37.8%,同比上升27.9%。

受融資渠道進一步收窄等資金層面影響,開發商拿地熱情有所減退,商用土地溢價率同比下降17.8個百分點。但商用住宅地塊溢價率比值同比上升19.2%,折射出住宅土拍市場的同步降溫。

一線城市底價成交地塊超八成

一線城市商用土地成交量環比上升27.8%,同比上升9.5%。上海、廣州市場保持上季度活躍態勢,分別有11宗、9宗土地成交。一線城市拿地及運營成本高企,開發商愈發呈現出謹慎態度,商用土地平均溢價率僅為1.25%,底價成交地塊占82.6%。

龍湖、華潤等開發商持續布局北京五環外商業,分別在亦莊經濟開發區及西三旗競得商服土地,將進一步完善新興商務區周邊配套服務,提升區域職住平衡性和土地價值。華潤46.6億競得商業、文體、交通、綠地、廣場和水域等綜合用地,將打造深圳市全新地標“深圳灣廣場”。

城市劃分標準參考《中國商業地產活力40城》(下同)

熱門新一線城市受追捧,杭州市場開發商多樣性提升

新一線城市商用土地成交量環比下降12%,同比微漲1.1%,不及其他線級城市漲幅。商用土地流拍數同比環比均出現超過80%的上漲,達到近3年來流拍數峰值,重慶、寧波流拍數均超過3宗。

商用與住宅地塊溢價比同比下降6%,50%的新一線城市商用土地平均溢價率低于1%。但熱點城市依舊受到追捧,杭州、蘇州、青島商用土地成交量均出現了同比上漲,其中杭州漲幅最高,高溢價地塊最多。

杭州市場上,繼7月新世界97.92億拿下商業住宅混合地塊后,新鴻基&平安8月以132.6億價格競得江河匯核心地塊,將在杭州打造集商務、旅游、商業資源于一體的新城市地標。

二線城市商用土地集中放量,成交量及成交流拍比上升,成交量環比上漲54.29%,同比上漲49.17%。長沙、鄭州、濟南、福州成交量同環比均實現了上漲。

二線城市商用土地平均溢價大幅上漲,拿地成本優勢、人口基數及城市發展潛力成為吸引開發商入駐的動力。太原、南昌溢價率超過平均值,太原87.5%的商用成交地塊溢價率超過10%。大悅城地產在濟南核心區黃金地段拿地,繼煙臺大悅城后將在山東市場再落一子。

近85%三線城市成交量同比上漲

三線城市商用土地市場迎來爆發,商用土地成交量環比上升37.8%,同比上升27.9%。近85%的城市實現了成交量同比增長,其中呼和浩特、貴陽漲幅最高。

本季度,海口成為知名開發商爭相入駐的熱門城市,龍湖、紅星美凱龍將新建商業綜合體,帶動海口商業發展實現新一輪升級。

中國商用物業開發指數:新項目快速承接首店及夜經濟熱點

第三季度,增量市場持續復蘇,但增幅有限。商用物業開發指數保持上季度上漲態勢,環比上升2.6%,同比上升2.6%。

三季度新增商用物業項目數量環比上升4.6%,同比上升0.9%。新增商用物業面積環比上升7.6%,同比上升10.1%。

本季度新開業項目能快速承接市場熱點,將首店、夜經濟等潮流元素植入項目策劃及招商中,例如設置夜經濟主題街區、夜經濟館等特色空間,并作為開業宣傳推廣的吸睛點。

首店、夜經濟勢能在一線城市持續釋放

一線城市商用物業供應量與上季度持平,同比上漲42.3%,上海、深圳新增項目占比70.3%。商用物業面積環比下降3.6%,同比上升80.5%。5萬㎡及以上購物中心新增12個,深圳占據一半。

“首店”概念成為項目開業宣傳亮點,首店引入率成為展示購物中心招商實力的最新“窗口”。多個主題街區、沉浸式體驗空間并行成為商業空間策劃的新趨勢。

上海麗寶樂園全主題式購物中心、深圳益田假日里等新面市項目通過設置多個不同主題的特色商業空間,以滿足一線城市消費者對于場景及新生活方式體驗的多元化需求。

同時,購物中心成為城市夜間經濟發展的核心場景及落腳點。深圳壹方天地B區、益田·假日里等新面市項目通過引入酒館、夜宵餐廳等夜間經濟業態,提前及延長商戶營業時間及布置夜生活潮玩主題街區等多種方式打造城市夜間經濟消費新場景。

“潮玩樂理念”在新一線、二線城市滲透

新一線城市商用物業供應量縮減,環比下降11.1%,同比下降18%。成都、重慶、杭州、武漢項目數同比有所增加,沈陽、武漢商用物業供給面積同比增幅超過100%。

“潮”、“玩”、“樂”等年輕生活方式理念被廣泛植入新面市項目中,成為新一線城市競逐年輕外來人才的商業發力點。

城市夜經濟政策對于購物中心夜經濟場景的開設具有重要的引導和支持作用,南京喜年花生唐、南京弘陽廣場等項目成為夜經濟踐行者,分別推出“18h生活夢工廠”定位及夜經濟主題館。本季度,超大城市地標性綜合體重慶來福士廣場開業,引發市民火爆打卡。

二線城市商用物業供應量環比增加33.3%,同比增加9.1%。商用物業供應面積同環比增幅均超過30%。昆明、哈爾濱供應項目數量及面積均實現了同比大幅上漲。昆明恒隆廣場如期開業,成為經典產品線下針對城市客群屬地化特征定位調整的范例。

高端商業在為城市引入高端奢侈品大牌的同時,也通過引入喜茶、泡泡瑪特、太二酸菜魚等當紅潮流品牌實現對年輕客群的精準捕獲,降低了年輕人逛高端購物中心的門檻,也成為商業體培養、儲備未來潛在客群的前瞻性布局。

中國零售商信心指數:時尚品牌通過數字化捕獲年輕客群

2019年第三季度,中國零售商信心指數173.6,同比上漲6.3%,環比上漲3.1%。城鎮居民人均消費支出6814億元,同比上漲8.2%。監測品類限額以上企業商品零售類值和同比上漲1.9%,環比小幅下降0.8%。零售商品門店數量環比上漲5.2%。

奢侈品持續發力品牌年輕化

本季度奢侈品品牌門店數環比上漲1.3%。HERMES于廈門萬象城新增1家門店;LV于蘇州美羅百貨新增1家門店,闊別三年再次進駐蘇州市場。

奢侈品品牌商持續在品牌年輕化及數字化營銷上持續發力,并抓住潮鞋、夜生活等零售熱點元素進行產品研發及市場推廣。例如LV不斷在產品中植入年輕化潮流設計理念,推出夜生活潮鞋,通過《青年夜生活圖鑒》漫畫形式勾畫青年夜生活穿搭場景。LV還與潮鞋APP毒建立合作,致力于加入年輕人聚集的潮流新生態。

數字化營銷革新成為奢侈品品牌迎合中國年輕消費者消費習慣的一大本土化舉措。本季度,CHANEL香水及美容品進駐天貓開設官方旗艦店, Dior美妝在小紅書開官方帳號,Prada旗下品牌Miu Miu首次推出微信小程序快閃店。

多個輕奢品牌通過數字化渠道首進中國市場

本季度輕奢品牌門店數環比上漲2.0%。眾多輕奢品牌新秀通過在天貓、京東等數字化營銷平臺開設“中國首店”,通過線上渠道試水本土市場。當下在購物中心密集開店的世界市值第三大運動品牌Lululemon成為這一市場進駐策略的成功范例,“中國”和“數字化”頻繁出現在其財報中,被其歸為業績增長關鍵要素。

繼H&M旗下高端品牌&Other Stories宣布在天貓開始旗艦店后,8月,美國互聯網輕奢侈品牌Everlane在天貓國際開設旗艦店,正式進軍中國市場。9月,法國百年皮具品牌LANCEL在微信、微博、小紅書等渠道布局推廣內容,通過線上平臺京東和微信小程序進行銷售,重返中國市場。

快時尚市場分化,為數字化升級帶來機遇

本季度大眾消費品牌門店環比上漲1.46%。Uniqlo第三季度新增14家門店,開店依舊保持快節奏。

繼Forever21破產后,本土品牌拉夏貝爾迎來“至暗時刻”,半年關店2470家,激進擴張后庫存壓力、現金流危機等后遺癥并發。

老牌國際快時尚巨頭ZARA、H&M、GAP同樣面臨關店危機,ZARA連關兩家北京核心商圈門店,H&M、GAP在全球范圍大規模關店,以保業績增長及數字化渠道投入增加。

快時尚市場進入分化階段,面臨重新洗牌,但也為頭部品牌商門店數字化、線上線下融合轉型升級帶來機遇。

本季度,優衣庫首次嘗試“即看即買”模式,全國消費者通過線上直播共同觀看在旗艦店舉辦的線下新品發布會,并通過微信小程序、APP、門店等多個購買入口進入“掌上旗艦店”,實現線上線下多場景下的即時性購買。

(來源:RET睿意德)

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搜鋪資訊 責任編輯:周松平
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